다주택자 양도세 중과세 재도입, 실거주 요건과 비과세 조건은 어떻게 바뀌나?

 

2025년부터 부동산 세제 개편의 핵심 중 하나는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 재도입입니다.
특히 실거주 요건 강화와 비과세 적용 조건 변화는 1세대 1주택자에게도 큰 영향을 미치므로 정확한 정보 파악이 필수적입니다.

이번 글에서는 2025년 개정 방향에서 실거주와 비과세 기준이 어떻게 달라지는지, 그리고 다주택자 입장에서 양도세 부담을 줄일 수 있는 실질적 대응 전략을 소개합니다.

1. 실거주 요건, 어떻게 강화되나?

기존에는 다음 기준으로 실거주를 인정받아 비과세가 가능했습니다:

• 조정대상지역 내 주택
• 2년 이상 보유 & 거주 시
• 1세대 1주택 요건 충족

하지만 2025년부터는 다음과 같은 보완 기준이 도입될 예정입니다:

• 전입신고 후 실제 거주 확인 의무화
• 세대분리 거주 인정 어려움
• 해외 체류 기간 제외
• 동일 주소지 거주 가족 수 제한 고려

즉, 단순한 주소 등록만으로는 실거주 인정을 받기 어려워집니다.

출처 : 매일경제

2. 비과세 요건은 어떻게 바뀌나?

2025년 개정안 핵심:

항목	기존 기준	개정 예정 기준
실거주 기간	2년	2년 이상 + 실제 거주 증빙
주택 수 산정	1세대 1주택 기준	임대주택 포함 검토
예외 인정	장기출장, 유학, 요양 등	일부 예외 삭제 가능

이에 따라 비과세 혜택을 받기 위한 준비가 더 복잡해지고, 서류 증빙 요구가 강화될 것으로 보입니다.

3. 다주택자 양도 시 세부담 예시

실제 사례:

• 서울 조정대상지역 내 2주택자 A씨
• 보유 주택 양도차익: 2억 원
• 2024년 양도 시: 기본세율 15% 적용 → 약 3,000만 원
• 2025년 양도 시: +20% 중과세율 적용 → 약 7,000만 원

➡️ 양도 시기만으로 세부담이 2배 이상 증가하는 사례가 발생할 수 있습니다.

4. 대응 전략은?

• 양도 타이밍 조정: 2024년 말까지 매도 시 유리
• 1주택 비과세 요건 점검: 주민등록, 거주증빙, 가족 관계 등 사전 정리
• 전문 세무사 상담 병행: 정책 변화에 따른 리스크 분석 필요

---

2025년 다주택자 양도소득세는 세율만 바뀌는 것이 아니라, 실거주 인정 및 비과세 조건까지 광범위하게 개정됩니다.
정책 시행 전 충분한 정보 확보와 준비를 통해 양도 시 예상치 못한 세금 폭탄을 방지하는 것이 중요합니다.

 

 

5호선 역세권 소형 아파트, 왜 요즘 실거래가가 치솟고 있을까?

역세권 프리미엄은 몇 평부터 적용될까? 20~40㎡ 소형 아파트 집중 분석