1세대 1주택 상속 시 상속세 절세 방법

 

2025년부터 1세대 1주택에 대한 상속세 제도가 일부 개정되며, 상속인의 절세 전략에도 중요한 변화가 생기고 있습니다.
특히, 실거주 요건과 공제 한도, 시가 평가 방식 등이 달라지면서 부동산을 상속받는 경우 기존 방식 그대로 접근하면 예기치 않은 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 2025년 버전 기준으로 1세대 1주택 상속 시 절세 방법을 사례 중심 + 세법 기준으로 정리해드립니다.

✅ 2025년 1세대 1주택 상속세, 어떻게 바뀌었나?

2025년 개정안 주요 내용은 다음과 같습니다:

항목	2024년까지	2025년 이후 (개정)
상속공제 한도	6억 원	9억 원 (상승)
실거주 요건	2년 이상 거주	거주 인정 범위 확대
시가 평가 기준	공시가격 기준 가능	시가 반영 강화 (실거래가 참고)
상속세율	최대 50% 누진	동일 (변화 없음)

즉, 1세대 1주택에 대한 공제 한도가 9억 원까지 확대되었지만, 실거주 요건과 시가 평가 기준이 엄격해져서 절세 전략이 더 중요해졌습니다.

✅ 상속 주택이 비과세가 되려면? 실거주 요건 체크

상속 주택이 상속세 없이 비과세 또는 감면을 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.

1. 피상속인(부모 등)이 1세대 1주택자여야 함
2. 상속 당시 주택 공시가격이 9억 원 이하
3. 피상속인이 사망 전 2년 이상 실거주해야 함
4. 상속인이 해당 주택을 5년 이상 보유·거주 시 비과세 가능

2025년에는 특히 ‘거주 증빙 요건 강화’가 핵심입니다.
단순 전입신고로는 인정되지 않으며, 실제 생활 기록(공과금 납부, 주민등록 등본 일치 등)이 필요합니다.

✅ 절세 전략 1: 생전 증여보다 상속이 유리한 경우도

많은 분들이 상속세를 피하려고 생전 증여를 선택하지만, 2025년부터는 상속공제가 강화되면서 오히려 상속이 유리한 사례가 늘어납니다.

 

예시) 서울 9억 원 주택

• 생전 증여 시: 증여세 약 6,000만 원 발생
• 사망 후 상속 시: 9억 원까지 비과세 적용 → 상속세 0원 가능

즉, 1세대 1주택 조건만 충족되면 불필요한 증여보다 상속이 절세 전략이 될 수 있습니다.

✅ 절세 전략 2: 상속 개시 전 ‘1세대 1주택’ 조건 만들기

상속세 공제를 받기 위한 핵심은, 피상속인이 사망 시점에 다른 재산 없이 주택만 보유하고 있어야 한다는 것입니다.

 

🔎 절세 팁:

• 다른 부동산(토지, 상가 등)은 생전 처분 고려
• 금융자산이 많다면 비과세 한도 이상 세금이 나올 수 있음
• 사망 전 증여 등을 통해 ‘1주택’ 상태 유지 필요

✅ 절세 전략 3: 상속세 분할 납부제도(연부연납) 활용

만약 상속세를 피할 수 없는 구조라면, 2025년 기준으로도 사용 가능한 연부연납(분할 납부 제도)을 적극 활용하세요.

조건	내용
대상	납부세액 2,000만 원 초과 시 신청 가능
방식	최대 5년간 분할 납부
이자	국세청 고시 이자율 적용 (2025년 기준 연 4.6% 예상)

이 제도는 급격한 현금 지출 없이 주택을 유지하면서 상속세 납부를 분산시킬 수 있어 유용합니다.

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✅ 마무리: 2025년엔 기준이 바뀐다, 미리 준비하자

1세대 1주택 상속은 과거보다 절세 기회는 늘었지만, 요건은 까다로워진 구조입니다.

2025년부터는 공제는 확대되지만, 실제 거주 증빙과 주택 외 자산 여부가 절세에 큰 영향을 미치므로 가족 간의 사전 논의와 전문가 상담이 필요합니다. 단순히 ‘상속은 무조건 비과세’라고 생각하면, 나중에 억대 세금을 맞을 수 있습니다.

 

 

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