주택 상속 시 형제 공동상속? 실거주 요건과 비과세 조건

 

부모님의 주택을 상속받는 경우, 자녀가 2인 이상일 경우 ‘공동상속’ 형태로 처리되는 것이 일반적입니다.
문제는 이럴 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기가 까다롭다는 점입니다. 2025년부터 실거주 요건이 강화되고, 상속세 공제 규정도 일부 개정되면서 형제 공동상속 상황에서 세금 문제가 더 복잡해졌습니다.

 

이번 글에서는 형제 공동상속 시 실거주 요건, 비과세 조건, 절세 전략을 가장 쉽게 정리해드립니다.

✅ 공동상속이란?

‘공동상속’은 사망한 부모의 재산을 상속인 2명 이상이 공동 명의로 소유하는 경우를 말합니다.

 

예:

• 아버지 소유 단독주택
• 사망 후 자녀 2명(형, 동생)이 각각 1/2씩 상속

이 경우, 상속 주택은 지분 소유 형태가 되며, 한 명이 전부를 소유하지 않기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 어려울 수 있습니다.

✅ 실거주 요건은 어떤 문제가 있나?

1세대 1주택 비과세 요건은 기본적으로 다음과 같습니다:

• 상속받은 주택을 단독 명의로 보유
• 상속 개시일부터 5년 이상 보유 및 실거주
• 다른 주택을 보유하지 않을 것

그러나 공동상속의 경우,
→ 해당 주택의 소유 지분이 나뉘어 있으므로 '1주택'으로 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

→ 한 명이 실거주하더라도 다른 지분 보유자의 거주 여부까지 영향을 줍니다.

✅ 비과세 적용 가능 조건은?

다음 조건 중 하나라도 충족되면 공동상속 주택에 대해서도 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

조건	항목세부 내용
단독 소유로 변경	형제 중 한 명이 지분 전부 인수 → 단독 명의 등록
단독 거주 및 보유	1인이 전부 거주, 다른 형제가 해당 지분 포기 시 유리
상속인 수 제한	2명 이상 공동상속 시 실거주자의 지분 확대가 핵심
증여/매수 활용	실거주자가 다른 상속인의 지분을 매입하여 단독화

즉, 형제 중 1명이 실거주를 목적으로 지분을 인수하고, 해당 주택을 5년 이상 보유 및 거주한다면 비과세 요건 충족 가능합니다.

✅ 실제 절세 전략 예시

▶ 사례:

• 어머니 사망 후, 시가 8억 원 주택을 자녀 2인이 50%씩 상속
• 형이 해당 주택에 계속 실거주 중, 동생은 타지 거주

전략 1: 형이 동생의 지분을 매수 → 단독 명의 전환
→ 1세대 1주택 요건 충족 → 5년 거주 시 양도세 비과세 가능

 

전략 2: 동생이 지분 증여
→ 형 단독 소유화
→ 증여세 부과 가능성 있지만, 상속세 대비 낮은 경우 많음

전략 3: 상속개시 시점에 증빙서류 확보

→ 전입신고, 공과금, 등본상 거주 이력 등
→ 향후 실거주 판단에 결정적 역할

✅ 공동상속 주택의 흔한 실수

1. 지분만 갖고 비과세 받을 수 있다고 착각
   • 국세청은 지분 소유자 전원이 실거주해야 1세대 1주택 인정
2. 상속 이후 바로 매도 → 양도세 폭탄
   • 비과세 요건 미충족 시 양도세 최고 45% 부과 가능
3. 사전 조정 없이 소유권 분쟁 발생
   • 명확한 협의 없이 상속지분 매도 시 절세 기회 상실

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✅ 마무리: 공동상속이면 더 꼼꼼한 절세 설계가 필요

2025년부터 실거주 요건 강화, 공제 기준 재정비, 지분소유 불인정 사례 증가 등으로 형제 공동상속 상황은 더 복잡해지고 있습니다. 따라서 상속이 예상되거나 이미 상속받은 상황이라면 실거주자 중심으로 지분 조정, 세무전문가와의 상담, 비과세 요건 충족 스케줄 관리가 절세의 핵심입니다.

상속은 단순한 상속이 아니라, 명확한 구조화 없이는 세금 부담이 수천만 원 이상 차이 날 수 있는 중요한 결정입니다.

 

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