증여 vs 상속, 내 집을 물려줄 땐 어떤 방법이 유리할까?

 

부모로서 자녀에게 내 집을 물려주고 싶은 마음은 당연합니다. 하지만 문제는 ‘언제, 어떤 방식으로 주는 게 가장 유리한가?’입니다. 생전에 증여할까, 사후에 상속할까? 두 방법은 세금 구조, 절차, 심지어 가족 간 감정적 요소까지도 달라집니다.

 

이 글에서는 2025년 세법 기준으로 증여와 상속의 차이를 실전적으로 비교해드립니다.

1. 핵심 개념 먼저 정리하기

✔ 증여란?

살아 있는 사람이 자산을 무상으로 타인에게 넘기는 행위입니다. 증여세는 증여받은 사람이 부담하며, 10년간 합산 기준으로 공제 한도가 적용됩니다.

✔ 상속이란?

사망한 사람의 재산을 법정상속인에게 자동 승계하는 절차입니다. 상속세는 전체 자산에서 공제 항목을 제외한 후 과세표준에 따라 누진 세율이 적용됩니다.

2. 세금 차이: 어떤 방식이 더 적을까?

✔ 증여세 계산 기준

• 증여일 현재 기준 시가 기준으로 과세
• 공제 한도: 직계존비속 5천만 원 (미성년자: 2천만 원)
• 세율: 과세표준에 따라 10% ~ 50%

✔ 상속세 계산 기준

• 사망일 전후 6개월 이내 시세 또는 감정평가액 기준
• 기본 공제: 5억 원 + 추가 공제 (배우자, 인적 공제 등)
• 세율: 과세표준에 따라 10% ~ 50%

✔ 핵심 차이 요약

구분	증여	상속
과세 기준	증여 당시 시가	사망 시점 시가
공제	5천만 원 (성인)	기본 5억 원 + 추가 공제
세율	10% ~ 50%	10% ~ 50%
세금 납부자	자녀 (수증자)	상속인 전체
부담 시점	증여 즉시	사망 후 6개월 이내

3. 어떤 상황에서 증여가 유리할까?

✔ 집값 상승이 예상되는 경우

집값이 계속 오르고 있다면 미리 증여하여 낮은 시점에서 과세받는 것이 유리할 수 있습니다. 예: 현재 시가 3억 원 → 향후 6억 원 예상 시 지금 증여하면 절반 수준의 세금으로 자산 이전 가능.

✔ 10년 이상 장기 보유 계획 시

부모가 일찍 증여하면 자녀가 장기보유 요건 충족으로 향후 양도세 감면 혜택을 누릴 수도 있습니다.

4. 어떤 상황에서는 상속이 유리할까?

✔ 공제 혜택을 극대화할 수 있는 경우

배우자 공제, 인적 공제, 채무 공제 등을 통해 실제 과세표준이 낮아지는 경우 상속이 더 유리할 수 있습니다.

✔ 여러 자산이 분산되어 있는 경우

증여는 1건당 처리되지만, 상속은 전체 자산을 한 번에 처리하므로 종합적인 세금 설계가 가능하고 부담이 완화될 수 있습니다.

결론: 누구에게, 언제, 어떻게 줄지 설계가 필요합니다

‘물려주는 것’은 단순히 재산을 이전하는 일이 아닙니다. 세금, 가족관계, 소유권, 향후 양도 문제까지 고려된 종합적인 전략이 필요합니다. 지금 자녀에게 증여를 고려하고 있다면, 또는 상속을 고민 중이라면 전문가 상담을 통해 시뮬레이션을 먼저 받아보는 것이 가장 현명한 첫걸음입니다.

“세금은 미리 준비할수록 줄어든다”는 점, 이제는 누구나 알고 있어야 합니다.

 

 

증여 vs 상속, 무엇이 유리할까?

 

다주택자 양도세 중과세 다시 적용되나? 바뀐 핵심 기준 정리

 

상속세 폭탄 피하려면? 실거주 요건과 공제 기준