자녀에게 집 물려줄 때 가장 많이 하는 실수 3가지

 

“집 한 채라도 자녀에게 남겨주고 싶다.” 이런 생각은 많은 부모님이 공감하는 바람입니다. 하지만 증여나 상속은 단순한 마음만으로 처리할 수 있는 일이 아닙니다. 절세 전략, 명의 이전 절차, 미래 세금까지 고려해야 자녀에게도, 본인에게도 손해 없는 자산 이전이 됩니다.

 

이번 글에서는 자녀에게 집을 물려줄 때 많은 부모님이 실제로 경험하는 실수 3가지를 짚어보고, 그 해결책까지 함께 제시해드립니다.

1. 실수①: 시세 급등 전에 증여해버리기

✔ 어떤 실수인가?

집값이 조금 올랐다고 판단해 “지금이 기회다”라며 시세 5억 원대에서 자녀에게 집을 증여하는 경우가 많습니다. 하지만 예상보다 더 빠르게 시세가 상승하면, 자녀는 향후 양도 시 엄청난 세금 부담을 떠안게 됩니다.

✔ 왜 문제가 될까?

• 증여는 ‘취득가액’이 기준이 됨
• 증여가액이 낮으면, 이후 매각 시 차익이 커져 양도세 부담이 급증

✔ 해결 방법

전문가 상담을 통해 예상 시세 흐름을 감안한 증여 시점을 조율하고, 증여세 vs 양도세 전체 부담 비교를 반드시 해보는 것이 필요합니다.

2. 실수②: 자녀 명의로만 돌리고 수익은 부모가 계속 받기

✔ 어떤 실수인가?

절세 목적이나 정부 지원 기준 때문에 집을 자녀 명의로 돌려놓고는, 실제로는 부모가 전세보증금을 받고 월세 수익을 계속 챙기는 경우가 많습니다.

✔ 왜 문제가 될까?

• ‘명의신탁’으로 간주돼 부동산실명법 위반 가능
• 자녀가 성인이 되어 상속 분쟁 발생 가능성↑
• 증여세 탈루로 역추징 위험

✔ 해결 방법

명의 이전을 했다면, 실질적인 소유자 권리와 의무도 함께 이전해야 합니다. 월세 수익 통장, 관리비 납부자 등도 자녀 명의로 정리해야 추후 법적 분쟁을 피할 수 있습니다.

3. 실수③: 유언 없이 갑작스럽게 상속 발생

✔ 어떤 실수인가?

유언 없이 갑작스럽게 사망하는 경우, 남은 가족들은 법정상속 비율대로 자산을 나눠야 하며 1주택이라도 형제 간 분쟁이 발생할 수 있습니다.

✔ 왜 문제가 될까?

• 공동 명의 상속 → 매각·임대 모두 동의 필요
• 상속 포기·한정 승인 문제로 법적 절차 복잡
• 자녀 간 신뢰 훼손 가능성

✔ 해결 방법

유언장 또는 공증 유언장을 작성해 누가 어떤 비율로 부동산을 상속받을지 명시해두면 법적 효력 있는 분배가 가능합니다. 유류분·분쟁 예방 효과도 큼.

결론: ‘물려주는 시점’보다 ‘물려주는 방식’이 중요합니다

집을 자녀에게 남기는 건 단순한 선물이 아닙니다. 잘못된 방식은 세금 폭탄, 가족 갈등, 법적 분쟁을 남기게 됩니다.

세금·명의·소유권·유언 이 네 가지 키워드를 기준으로 당신의 집을 어떻게 이전할 것인지 지금부터 설계해보세요.

자산 이전에서 가장 큰 리스크는 “아무 준비 없이 물려주는 것”입니다.

 

 

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